政策解读:关于《济南市征收集体土地房屋补偿办法》的解读

发布日期:2024-05-22 00:00:00 信息来源:济南市人民政府办公厅

一、政策背景

新《土地管理法》和《土地管理法实施条例》对集体土地征收程序、补偿安置政策等作出重大调整,明确将农村村民住宅补偿作为征地补偿的其中一项,按照“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则,对房屋给予公平、合理的补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。今年2月实施的《山东省土地征收管理办法》(省政府令第355号)也明确,“农村村民住宅补偿安置的方式、标准和实施办法,由设区的市、县(市、区)人民政府制定”。

二、决策依据

《济南市征收集体土地房屋补偿办法》(以下简称《办法》)依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国村民委员会组织法(2018修正)》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省土地征收管理办法》(山东省政府355号令)、《山东省自然资源厅山东省财政厅关于济南市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁自然资函〔2021〕2000 号)、《济南市土地征收管理办法》(市政府令第238号)、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第285号)、《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》(济政发〔2017〕33号)、《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》(济建字〔2019〕48号)等相关规定起草。

三、出台目的

为进一步规范征收集体土地涉及到的房屋补偿工作,明确征收集体土地房屋补偿的责任主体、实施程序、补偿标准、补偿方式等内容,为重点项目快速、合法落地提供要素保障,促进经济社会高质量发展,保障群众的合法权益,根据国家、省、市有关文件精神,结合我市实际,制定《济南市征收集体土地房屋补偿办法》。

四、重要举措

《办法》共24条,按照“政策延续、相对稳妥”的原则,在严格遵守上位法的基础上,尽可能保持现行政策规定的连续性,结合各区人民政府(功能区管委会)集体土地征收过程中房屋补偿的实际做法,借鉴先进地市的经验,研究提出科学合理公平的房屋补偿标准和程序。

(一)明确了适用范围。《办法》明确,本市市辖区范围内,在征收集体土地过程中涉及到的房屋补偿,适用本办法。平阴县、商河县征收集体土地房屋补偿工作可参照执行。

(二)明确了责任主体和实施主体。《办法》明确,区人民政府是征收集体土地房屋补偿的责任主体,全面负责辖区内征收集体土地房屋补偿工作;济南高新区管委会、市南部山区管委会、济南新旧动能转换起步区管委会依法依规承担其管理范围内征收集体土地房屋补偿的实施工作。

(三)明确了征收集体土地房屋补偿与土地征收的关系。进一步落实《山东省土地征收管理办法》等上位法的要求,《办法》明确,征收集体土地房屋补偿是征收集体土地补偿的组成部分,应按照相关法律法规规定的土地征收程序执行。重点强调了土地征收过程中涉及房屋补偿的调查确认、编制补偿安置方案、签订补偿安置协议等相关内容,并按土地征收程序进行社会稳定风险评估、组织听证、补偿登记等工作。同时,明确规定对违反规定抢栽抢建的不予补偿。

(四)明确了宅基地面积和房屋建筑面积认定标准。对宅基地面积和房屋建筑面积的认定,原则上以权属证明或建房批准文件的记载为准。对于无权属证明或建房批准文件的,由区人民政府(功能区管委会)依法依规组织认定并公示,其中,宅基地面积最高不得超过建房时该区域的宅基地审批控制面积,建房时该区域没有宅基地审批控制面积标准的,最高不得超过264平方米;房屋建筑面积最高不得超过260平方米。

(五)细化了住宅房屋的补偿方式。为保障被征地农民居住的权利和合法的住房财产权益,《办法》明确,对住宅房屋补偿采取重新安排宅基地建房、房屋安置或货币补偿等三种方式,给予公平、合理的补偿。同时,对住宅房屋相关权利人应提供搬家补助费、过渡期内的安置补助费等费用,从事生产经营活动的应当给予停产停业损失,妥善解决相关权利人的生产、生活问题。

(六)对房屋安置延续了以宅基地面积或被安置人口数量作为安置依据。根据各区人民政府(功能区管委会)的实际做法,《办法》延续了《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》(济政发〔2017〕33号)、《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》(济建字〔2019〕48号)等相关文件的核心内容,对房屋安置明确了以宅基地面积或被安置人口数量作为安置依据。一是以宅基地面积作为安置依据。严格执行“一户一宅”政策,对于一户多宅的,只按一处宅基地予以安置。安置房屋建筑面积原则上按照宅基地批准面积或经依法依规认定面积确定。二是以被安置人口数量作为安置依据。在依法依规对被安置人口进行认定的基础上,充分考虑公共面积分摊,安置面积按照多层建筑人均建筑面积不低于40平方米、小高层建筑人均建筑面积不低于43平方米、高层建筑人均建筑面积不低于47平方米确定。

(七)明确了对未达成征地补偿安置协议的协调制度。根据现行法律法规规定,《办法》借鉴其他地方的做法,明确规定,对未达成征地补偿安置协议的,区人民政府(功能区管委会)应予以协调,尽可能达成征地补偿安置协议。经协调仍不能达成协议的,由属地政府依法作出征地补偿安置决定,并依法组织实施,保障重点项目快速、合法落地。相关权利人对补偿安置决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。行政复议和行政诉讼期间,不影响土地征收的实施。

(八)明确了非住宅房屋的补偿。非住宅房屋主要包括了集体土地上的公共设施、公益事业和合法取得的集体经营性建设用地上的建筑物、构筑物及其附属物。《办法》明确针对不同情形,经依法评估后,可以采取产权调换、货币补偿或迁建安置三种方式对非住宅房屋进行补偿。其中,对公共公益设施确需迁建的,应当迁建。对于非住宅房屋相关权利人,应提供设备搬迁和安装、停产停业损失等费用。

(九)明确了《办法》实施后的过渡期政策。按照《山东省行政规范性文件制定和监督管理办法》(省政府令第353号)规定,拟按印发之日起30日后确定施行时间;因本办法的补偿政策为长期性工作,不再标注有效期,涉及政策变化的将积极调整修订。本《办法》施行前,已经依法批准征收的集体土地,仍按原批准的征地补偿安置方案执行。

五、解读机构及咨询方式

政策解读单位:济南市自然资源和规划局土地征收和综合整治服务中心

咨询电话:0531-51705095


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